（一）关于不可抗力的法律规定

《民法总则》第180条、《合同法》第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由，也属于合同法定解除情形之一。同时，《合同法》第118条亦规定，当出现不可抗力时，当事人应提供相应证明。

另外，已失效的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条第（三）项、《民法典(草案)》（2019年12月16日稿）第590条均有对“不可抗力的”规定。

（二）关于新冠疫情与不可抗力的分析

根据现有法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按通常理解，不能预见，指当事人在订立合同时，对客观情况是否会发生是不可能预见到；不能避免，指合同生效后，当事人尽管采取了及时合理的措施，但客观上未能阻止意外事件的发生；不能克服，指合同的当事人对于意外事件所造成的结果不能克服。

根据政府公开信息可知，此次新冠病毒属于新型传染病，专业医疗机构和工作者对新冠疫情的发生及发展无法预测，如出现第四代感染者、是否存在粪口传播或气溶胶传播等。因新冠病毒防控工作的需要，各地政府根据实际情况选择采取交通管制、封路、延期复工开学、封闭小区等防控措施。如部分省市明确要求行政区域内的企业不早于2月9日24时前复工，湖北省明确要求“省内各类企业不早于2月20日24时前复工”，笔者所在湖北某市通告规定“全市除疫情防控指挥部允许的部分单位外，其他行业场所、商业门店一律不允许开门营业，凡违反规定的由主管部门依法处罚”、“城区居民每户每两天安排一人外出超市采购生活必须物资，其他人员一律不得外出……”。

根据《合同法》第216条规定，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。笔者认为，根据法律规定和各级政府对疫情采取的防控措施，对于承租方而言，在疫情防控期间，至少是新冠疫情一级响应开始至政府允许其复工期间，承租方无法按照约定使用租赁房屋，新冠疫情可构成不可抗力；甚至复工后的一段合理期间，因疫情防控的持续影响，承租方无法完全恢复正常的经营活动，亦可考虑参照不可抗力适用；但具体到个案中，因新冠疫情对当事人的影响各不相同，其并不当然构成不可抗力，需要具体分析。

根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的, 根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明；当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。笔者认为，如在个案中认定此次疫情构成不可抗力，致使疫情防控期间不能履行合同的，可要求减免疫情防控期间的租金，并可提出后续能否履行合同的具体措施，以便与出租方协商解决；如因此次疫情导致合同目的不能实现，承租人有权解除合同，无需支付剩余期间的租金。

（一）关于情势变更的法律规定

在我国，“情势变更原则”最早可追溯到最高人民法院《关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案适用法律问题的函》（法函〔1992〕27号）中；后来普遍认为在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条属于对“情势变更原则”的明确规定。

此外，《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第3条、4条和《民法典(草案)》（2019年12月16日稿）第533条均有对“情势变更”的规定。

（二）关于新冠疫情与情势变更的分析

根据现有法律规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。按照通常理解，现有规定下情势变更具体以下特点：（1）合同依法成立后客观情况发生重大变化，如合同订立的基础或环境、合同履行的条件等发生了重大变化；（2）该等重大变化不可归责于当事人，且当事人在订立合同时对该等重大变化无法预见；（3）该等重大变化不属于不可抗力造成，也不属于商业风险；（4）继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的；（5）当事人可请求人民法院变更或者解除合同。值得注意的是，《民法典（草案）》关于情势变更的规定，未将不可抗力排除在情势变更事由之外。

笔者认为，按现有法律规定，在承租方复工至疫情防控措施解除期间，因新冠疫情原因客观上导致人流量严重减少、工厂订单骤减、员工滞留外地、员工因感染被隔离、招工困难、承租方因感染被隔离等事实发生，进而导致承租人经营出现重大亏损甚至无法经营的，继续履行合同明显对一方不公平，承租方有权提出与出租方协商减免租金或者要求解除合同；如双方对减免租金无法达成一致的，可请求人民法院变更或者解除合同。至于疫情防控措施解除后，承租方的生产经营活动仍无法恢复至疫情发生前，笔者建议承租方在复工后对市场进行充分的评估，可考虑与出租方协商后采取缩短合同期限或下调租金等措施，应对疫情防控措施解除后的市场变化。

（三）关于公平原则

《民法总则》第六条、《合同法》第五条均规定了民事活动的公平原则。此外，已失效的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号），在第三条第（三）项亦对公平原则的适用作出规定。

笔者认为，参考各地政府陆续出台企业扶持政策，要求国有企业、集体企业及享受过财政支持政策的中小企业要带头减免租户的租金，鼓励其他民营企业为租户减免租金。在疫情防控期间，承租方无法以不可抗力或情势变更为由要求减免租金的，而承租方确系因新冠疫情导致经营受损严重，综合考虑疫情给承租方带来实际损失、因果关系等，可要求法院在审理案件时以公平原则为基础进行处理。

根据前文分析，对从事生产经营活动的承租方要求减免租金事宜，笔者建议如下：

首先，承租方应根据新冠疫情对自身经营活动的影响，及时以书面形式通知出租方是否解除合同，并告知无法履行合同或迟延履行合同的具体原因，提交当地政府发布有关疫情防控、交通管制、企业复工等通告、通知、证明文件，要求出租方予以回复。如双方对租金减免达成一致意思表示，建议签订书面协议对此予以确认。如果协商不成，承租方可考虑先交纳租金，防止因逾期交租而承担违约责任；然后再通过诉讼途径要求变更合同，减免租金。

其次，承租方应保留因疫情防控被隔离、入院治疗、停产停业、经营收益骤减等相关证据，亦需要收集员工滞留、被隔离、入院治疗等相关证据；保留双方协商沟通的往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。

此外，承租方有必要了解地方政府对企业的扶持政策，符合扶持条件的应积极申请，同时对市场进行充分的评估，以减少疫情带来的影响。

值此危机，笔者建议承租方积极与出租方沟通，尽快评估新冠疫情对房屋租赁合同履行所造成的法律风险，提前准备应对策略，通过多种途径化解潜在的商业纠纷，在最大程度上减轻疫情产生的损失。